Contratação e gerenciamento de empreiteiro de reparos domésticos

Sua atitude "faça você mesmo" é louvável, mas em algum momento você precisará contratar um empreiteiro de reparos domésticos e pagar alguém para consertar algo em sua casa. Haverá situações em que você não terá tempo, inclinação ou habilidade para fazer um reparo específico ou fazer parte do trabalho que precisa ser feito. Todos nós contratamos alguém para consertar algo em nossa casa em algum momento. O que você encontrará aqui são algumas orientações sobre quando e como selecionar um empreiteiro de manutenção ou reparo doméstico.

Tipos de empreiteiros de reparos domésticos

Quando você precisa de reparos em sua casa, geralmente contrata um tipo de comerciante especializado chamado "subcontratado", que é diferente de um empreiteiro geral (GC) ou construtor. Um empreiteiro geral ou construtor é uma empresa que vai construir um grande projeto de renovação ou construir uma nova casa e contratar todos os subcontratados especializados individuais.

O CG é o coordenador geral de um projeto maior e normalmente não fornece a mão de obra para construir a casa. Isso vem dos subcontratados ou dos "negócios" (negócios de construção). Em uma casa nova ou em um projeto de reforma ou reparo em uma grande casa, esses subs podem incluir a escavadeira, o sub de concreto, a equipe de carpintaria de estrutura tosca, o carpinteiro, o encanador, o eletricista mecânico (HVAC), o carpinteiro de acabamento, o pintor, o piso, etc. O GC os contrata subcontratados direta e diretamente "detém" seus contratos. Isso significa que eles trabalham para ele e estão sob contrato com ele. Você teria um contrato apenas com o GC, não com os subs do GC.

O GC ganha dinheiro marcando os custos dos subcontratados como uma porcentagem do valor da construção (comum) ou como uma taxa fixa (não tão comum). Por esta taxa profissional, ele ou ela fornece o gerenciamento e programação de subs, pagando os subs, fornece supervisão da construção, fornece lixeiras, port-a-john, seguro e outras coisas diversas que você precisa para construir uma casa ou construir um anexo. Os subcontratados ganham dinheiro cobrando pelo trabalho e marcando o material.

O GC é o "generalista" e os subcontratados são os "especialistas". Quando você precisa de um conserto específico em sua casa, você precisa de um especialista, e essa pessoa é o subcontratado da especialidade, por exemplo, um encanador.

Quando se trata de contratar alguém para tarefas de manutenção, muitas pessoas que fazem esse trabalho podem nem ser subcontratadas licenciadas. Eles podem ser apenas um "cara com um caminhão", por exemplo, um limpador de sarjeta, um escarificador de folhas ou às vezes um pintor. Embora usar esse tipo de pessoa possa funcionar, você deve ter cuidado, pois ainda existem questões de mão de obra e questões de responsabilidade, mas você não terá a proteção legal que tem ao usar um empreiteiro licenciado. Resumindo, evite totalmente a tentação e sempre use um empreiteiro licenciado.

Decidir quando usar um empreiteiro

A decisão de contratar um empreiteiro costuma ser pessoal. Tudo se resumirá a avaliar:

• Seu nível de conforto com a tarefa em mãos
• Seu tempo
• seu orçamento

Se você está se aventurando além de um simples projeto de reparo doméstico para novas instalações tecnicamente desafiadoras, como adicionar circuitos elétricos ou adicionar uma pia, você deve primeiro verificar se é necessária uma licença do departamento de construção local. Você não precisa de uma licença para muitos reparos domésticos, mas pode precisar de uma licença para "novos trabalhos", especialmente para eletricidade, aquecimento, refrigeração e encanamento. Em alguns casos, a licença exigirá que um empreiteiro licenciado faça o trabalho para proteger a saúde, segurança e bem-estar do público. Em alguns casos, pode ser necessário que o inspetor de construção local analise seu trabalho durante a construção e após sua conclusão.

Se você achar que um empreiteiro licenciado não é necessário para a licença ou que o trabalho que você deseja fazer pode ser coberto por uma "Permissão do Proprietário de Casa", você deve se perguntar três perguntas:

1. Sinto-me confiante em fazer (ou pelo menos confortável em tentar) este reparo?
2. As consequências são aceitáveis se eu levar mais tempo para fazer o projeto do que o previsto?
3. Eu realmente quero experimentar este projeto?

Se você responder "não" a qualquer uma das perguntas acima, provavelmente deverá contratar um empreiteiro para fazer o reparo. Se você respondeu "sim" a todos eles, deve tentar e se reparar. Essa é a única maneira de ganhar experiência e confiança.

Como gerenciar o projeto

Depois de decidir contratar um empreiteiro, você deve saber como gerenciá-lo com eficácia, seja um projeto de reparo rápido ou um grande projeto de reforma ou nova construção. De qualquer forma, existem algumas diretrizes a serem seguidas ao gerenciar o trabalho de qualquer pessoa que você contrate para trabalhar em sua casa:

• Contrate um empreiteiro licenciado e segurado.
• Defina as expectativas de ambas as partes (você e eles) e gerencie essas expectativas.
• No mínimo, tenha um documento assinado (um contrato ou proposta assinada e aceita) que descreve o que eles farão por você (chamado de Escopo do Trabalho), defina quanto custará e onde o tempo é um problema defina quanto tempo ele vai demorar e quando eles vão começar e terminar.
• Defina as condições de pagamento antes do início do trabalho e inclua as condições em seu documento assinado.
• Defina suas expectativas e requisitos para a limpeza de seu trabalho e proteção das áreas circundantes como parte do documento assinado (por exemplo, um carpinteiro deve proteger seu paisagismo durante uma ruptura do telhado e limpar qualquer entulho.)
• Discuta os direitos do contratante de acessar a casa quando você não estiver lá, se necessário, e o uso de água e eletricidade. (Observação: tente não ter o empreiteiro em sua casa quando você não estiver lá; isso protege você e eles.)
• Antes de o empreiteiro começar a trabalhar, tenha uma conversa amigável sobre o que você deseja que ele tome cuidado, se você tiver alguma dúvida.
• Quando o trabalho estiver em andamento, geralmente deixe o empreiteiro em paz. Seja amigável, mas não atrapalhe. Observe casualmente o que eles estão fazendo. Se você estiver preocupado com algo que vê, pergunte ao empreiteiro sobre isso, mas tente deixá-los fazer o trabalho. Os empreiteiros ganham a vida entrando e saindo de um emprego de forma eficiente.
• Discuta o "extra": O problema mais difícil que você pode enfrentar é a possível solicitação do contratante de um "Pedido de alteração" ou "Extra". Isso resulta em um custo adicional para você, e é por isso que você precisa de um escopo de trabalho claramente definido. Uma solicitação de requisição de mudança é razoável apenas se o empreiteiro se deparar com uma situação no projeto que não foi razoavelmente prevista por ele ou se houver uma mudança de escopo sua. Se você receber uma solicitação de requisição de mudança, analise-a com o contratante com justiça. Se for uma mudança no escopo ou resultar em mais tempo devido a algo que você fez, você deve revisar e pagar se achar que é justo. Se for algo que sempre fez parte do escopo, você está em uma situação mais delicada e pode precisar se manter firme com base nos termos definidos em seu documento assinado. Resultado? Se você precisar negociar um preço em uma requisição de mudança que vocês dois não previram, tente dividir a diferença com ele. Rapport e justiça ajudam muito a resolver esses problemas.
• Quando o trabalho de reparo ou manutenção estiver concluído, certifique-se de revisar o trabalho, pessoalmente, antes de fazer o pagamento final ao empreiteiro. Certifique-se de que o local de trabalho seja limpo conforme o esperado e que o trabalho tenha uma boa aparência. Não se precipite no pagamento final por qualquer motivo.
• Se você está feliz com o trabalho deles, diga a eles.

Como selecionar um bom empreiteiro

Isso pode parecer assustador, mas é bastante simples. Tente selecionar empreiteiros de que você pode precisar com urgência antes de precisar deles. Por quê? Porque se você tem um conserto de emergência e precisa encontrar alguém rapidamente (que também seja bom e justo), você não tem tempo para passar por um longo processo de seleção e triagem. A pior coisa que você pode fazer é escolher alguém das Páginas Amarelas sem entrevistá-lo primeiro.

A maneira mais fácil e uma das melhores de selecionar um possível empreiteiro é obter referências de amigos, familiares ou de um corretor de imóveis de sua confiança. Outro bom método é usar um serviço gratuito como o Homeadvisor, que permite ler avaliações em tempo real do trabalho do contratante.

Depois de ter alguns nomes, reúna-se com eles, procure por "química" ou rapport e observe seu nível de profissionalismo. Cortesia, respeito, pontualidade e capacidade de comunicação são alguns dos atributos mais importantes que um contratante pode ter ao lado de sua competência básica. Não importa o quão bom alguém seja, se ele não clicar com você nesses pontos, não o contrate.

Você também deve estar atento para sinais de abuso de substâncias, como álcool ou maconha. Se você suspeitar de alguma coisa aqui, não contrate o empreiteiro.

Aqui está uma lista de verificação de itens a serem considerados ao selecionar seu contratante.
Use as classificações "Melhor", "Bom", "OK", "Regular" e "Rejeitado" para classificar alguns desses itens.

Obter nomes de possíveis contratantes:

• Você teve uma boa experiência pessoal anterior trabalhando com um empreiteiro [BEST]
• Referência confiável a partir da experiência direta de familiares ou amigos [BOA]
• Você conhece a reputação do contratante, mas não tem experiência direta [OK]
• Você os encontrou de uma associação comercial ou de publicidade geral [FAIR]

Licenciamento do empreiteiro estadual (eles devem fornecer o número, se licenciados):

• Licenciado; nunca teve uma reclamação registrada ou ação disciplinar tomada [BEST]
• Licenciado; não tem reclamações anteriores arquivadas por pelo menos três ou mais anos [FAIR]
• Licenciado; reclamações atuais ou ações contra eles nos últimos três anos [REJEITAR]
• O contratante não tem licença [REJEITAR]

Seguro do contratado (peça para ver seus certificados) :

• Compensação do trabalhador e responsabilidade geral [BEST]
• Responsabilidade geral apenas (lesões corporais e danos materiais) [BOM]
• O contratante não tem seguro [REJEITAR]

Longevidade do negócio:

• No mercado há mais de 10 anos com o mesmo nome [BEST]
• No mercado há cinco ou mais anos com o mesmo nome [BOA]
• No mercado de um a cinco anos com o mesmo nome [OK]
• Novos negócios em menos de um ano [FAIR]

Estabilidade e permanência:

• Tem um escritório comercial físico e endereço [BEST]
• Tem apenas um Home Office ou serviço de atendimento [FAIR]
• Apenas contato por telefone celular, sem escritório [REJEITAR]

Verificação de referência:

• Referências atuais anteriores positivas de pelo menos cinco clientes [BEST]
• Uma a quatro referências positivas de clientes anteriores [FAIR]
• Nenhuma referência real ou negativa fornecida [REJECT]

Experiência:

• Especialista no trabalho que deseja realizar [MELHOR]
• Pode realizar o trabalho que você deseja, mas também realiza outros tipos de trabalho [OK]
• Pouca ou nenhuma experiência no trabalho que deseja realizar [REJEITAR]

Escopo e preço:

• Uma descrição detalhada do escopo do trabalho
• As suposições (se houver) são claras e precisas
• O contratante NÃO ofereceu um desconto para "inscrever-se agora"
• Um empreiteiro irá garantir o trabalho
• Todas as representações verbais do contratante são por escrito
• Não mais que 25 a 33 por cento pediram antecipadamente
• O pagamento final não é necessário até que o trabalho seja concluído

Obter lances e avaliar uma estimativa

Este é um aspecto extremamente importante para a contratação bem-sucedida de um empreiteiro. Vamos decompô-lo:

O escopo do trabalho:
define o que o empreiteiro está fazendo por você. Certifique-se de que abrange todas as coisas que você deseja concluir. Deve também indicar qualquer trabalho de preparação, proteção das áreas circundantes, limpeza, etc.

A revisão do escopo do trabalho entre os contratados é um elemento essencial para avaliar a estimativa de sua proposta. Aqui estão algumas coisas a serem observadas no escopo de diferentes contratantes:

• Pintor: Descreva como eles planejam preparar a superfície da pintura externa ou interna. Esta etapa faz ou quebra um trabalho de pintura. Defina se eles estão raspando à mão toda a tinta solta (melhor), lavando o exterior com energia (tenha cuidado, pois isso pode danificar as áreas circundantes e você deve esperar que a parede seque completamente antes de prosseguir com o trabalho), priming (melhor), priming local (ESTÁ BEM). Defina o número de demãos de tinta propostas e a marca e qualidade da tinta, etc. Certifique-se de que protegem as áreas circundantes e limpe quaisquer detritos.
• Paisagista: Não importa o que eles digam ou o quanto rejeitem esse problema, certifique-se de que eles entendam que você quer seus arbustos e raízes de suas árvores plantadas abaixo do solo. Não aceite fazer um buraco raso, depois colocar a planta nele e envolver a raiz com um monte de terra e cobertura morta. Certifique-se de que eles removem o arame ao redor da raiz ou desamarre o fio e coloque a raiz totalmente no solo até que apenas cerca de 6" se estenda acima do solo. Certifique-se de que eles também garantam a instalação e a vida da planta por um período especificado. Entenda suas responsabilidades para regar.
• Roofer: Os telhados raramente vazam por falha de telha, eles vazam por falha de lampejo. O que você normalmente não consegue ver é onde a água entra. Certifique-se de especificar onde o flash é usado. Fique preocupado e analise como eles brilham em um canto externo de uma chaminé ou parede. Em uma casa de tijolos, é melhor cortar as juntas de tijolo para o remate e depois selar a junta. Isso é muito melhor do que pregar o lampejo na parede de tijolos e usar calafetagem. Se você mora em um clima frio, certifique-se de instalar um escudo de borracha de gelo / água ao longo de toda a borda do telhado, estendendo-se da borda do telhado até pelo menos 24" além da parede externa. Certifique-se de que eles protegem suas plantas e arbustos e limpam todos os detritos diariamente.
• Encanador: Se possível, tente negociar um preço fixo por seu trabalho. A limpeza de um ralo entupido geralmente tem o preço de "por metro" da "cobra de limpeza" usada, mas alguns encanadores oferecem um preço fixo para esse trabalho. Idealmente, você deve pré-selecionar um limpador de ralos para limpezas de ralos de emergência. Resumindo, espere pagar um preço premium por chamadas de emergência.

O que "é" e "não está" incluído na licitação:
às vezes, um contratante deve fazer concessões ou suposições em sua proposta, como quantidade de material, acesso à sua casa, etc. Além disso, às vezes eles especificam o que excluem na licitação. Reveja cuidadosamente as suposições e exclusões com o contratante. Questione-os educadamente quanto à razoabilidade de quaisquer suposições e exclusões. Caso contrário, esses itens provavelmente se tornarão uma requisição de mudança posteriormente. Quando você está avaliando e comparando lances entre contratados, as suposições e exclusões destacam onde você tem uma maçã e uma laranja.

Representações do contratado:
sua maior preocupação aqui é a disposição do contratado de colocar por escrito qualquer uma das representações verbais que ele ou ela fez para você para conseguir o emprego. Se eles assumiram compromissos orais, mas não os colocaram por escrito, isso é motivo para rejeição.

Preço:
Procure um preço de contrato que seja bem discriminado, claro e de fácil compreensão. Se não estiver claro, então eles não se deram ao trabalho de entender seus requisitos, o escopo do trabalho ou o trabalho. Não faça necessariamente sua seleção apenas no preço.

Incentivos:
O contratante não deve oferecer a você descontos ou incentivos em dinheiro pela assinatura imediata do contrato.

Condições de pagamento do contrato:
peça para ser faturado pelo correio após a conclusão do trabalho, mas espera que a maioria queira o pagamento logo após a conclusão do trabalho. Se eles querem dinheiro, isso não é um bom sinal. Se os materiais foram necessários antes do início do trabalho (por exemplo, carpinteiro ou pintor), eles querem um pagamento inicial pelos materiais. Tente minimizar essa quantidade tanto quanto possível. Tente não pagar mais do que 33% adiantado e só concorde com uma empresa de boa reputação.

O resultado final

Esperançosamente, esta visão geral forneceu informações úteis sobre como contratar, gerenciar e trabalhar com contratados. Não tenha medo de pedir ajuda a um desses profissionais quando necessário - esse é o trabalho deles sete dias por semana.