Métodos de licitação do empreiteiro: estimativa vs. propostas de preço fixo
Contratar um profissional para reformar a casa pode ser um processo frustrante para o proprietário. Provavelmente é raro para você lidar com contratos de conserto ou construção em grande escala, mas você está enfrentando um empreiteiro que provavelmente emite vários desses contratos a cada semana. Com essa disparidade de experiência, é fácil sentir que o baralho está contra você enquanto avalia e negocia contratos com um profissional. Mas você pode ganhar confiança rapidamente aprendendo o básico das duas maneiras pelas quais os contratantes profissionais estimam os custos ao criar contratos: propostas de preço fixo (também conhecidas como propostas de licitação) e propostas de estimativa.
Compreender propostas de preço fixo
Uma proposta de preço fixo é aquela em que o empreiteiro vê a situação, avalia a quantidade de trabalho e os materiais necessários e, a seguir, apresenta um preço fixo único para concluir o trabalho. Esse tipo de proposta também é chamado de proposta de estilo de lance ou proposta de preço com tudo incluído.
A proposta de preço fixo é quase sempre o que se usa com projetos menores. O reparo ocasional ou pequenos projetos de remodelação, como instalação de aquecedor de água, reparo de máquina de lavar louça ou mesmo instalação de piso, são simples o suficiente para que um empreiteiro preveja seus próprios custos e lhe dê uma proposta fixa para a obra.
Esteja ciente, porém, que os contratos baseados em uma proposta de preço fixo ainda incluirão uma taxa de contingência embutida que protege a margem de lucro do contratante. Freqüentemente, essa contingência é conhecida apenas pelo contratante. Isso equivale a uma margem de lucro extra que permite ao contratante proteger seu lucro mesmo em caso de circunstâncias imprevistas. Por exemplo, um pintor de interiores que fez um contrato sob uma proposta de preço fixo pode perceber que calculou mal a quantidade de tinta necessária. Em vez de cobrar do dono da casa uma taxa extra pela despesa adicional, o pintor absorve o custo por meio da taxa de contingência incluída na proposta.
Essa contingência representa uma parte normal, até mesmo necessária, de fazer negócios como empreiteiro. Se a contingência não for usada, isso torna-se essencialmente um lucro adicional para o contratante. Não há nada de ilegal ou antiético neste acordo, embora faça sentido para você ficar de olho nos materiais que estão sendo usados no trabalho. A licitação e o contrato discriminarão os materiais a serem usados, e qualquer rebaixamento dos materiais deve ser discutido e aprovado pelo proprietário. Você terá a oportunidade de ver e fazer escolhas sobre os materiais e deve ser consultado sempre que houver necessidade de alterações.
As propostas de preço fixo (licitação) garantem um trabalho específico por um determinado preço, tornando o processo simples e proporcionando maior tranquilidade.
Se os custos do projeto aumentarem, o empreiteiro irá, em algum grau, absorvê-los com a contingência. É por isso que o lance às vezes é chamado de lance com tudo incluído. O proprietário não está aceitando o risco de itens de exclusão menores. Sabendo que os custos do projeto provavelmente não sairão do controle, você pode desenvolver melhor seu orçamento.
As propostas de licitação são as mais comuns e, portanto, podem ser o tipo de proposta mais confortável para muitos proprietários.
Há um limite para custos inesperados que podem ser cobertos pela contingência. Por exemplo, não se pode esperar que um empreiteiro de pisos conserte vigas de piso se for descoberto que elas estão em más condições. O empreiteiro fará isso como um projeto separado por meio de um pedido de alteração ou você terá a opção de contratar outra pessoa para fazer o trabalho.
Um contratante pode ser motivado a comprar os materiais mais baratos e contratar os subcontratantes mais baratos. Embora barato nem sempre se traduza em qualidade inferior, às vezes significa. Na verdade, o termo grau de empreiteiro (ou grau de construtor) é amplamente usado para se referir a materiais de construção baratos e minimamente aceitáveis.
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Você pagará apenas pelo trabalho realizado e pelos materiais usados - além de uma determinada porcentagem de margem para o empreiteiro.As propostas de preço fixo tornam mais difícil a comparação entre diferentes contratantes porque os itens podem ser listados de forma diferente.
Compreender propostas de orçamento
Em uma proposta de estilo de estimativa, cada atividade de trabalho e material no projeto são listados em detalhes meticulosos. Você é cobrado pelos materiais usados, horas reais trabalhadas e trabalho executado por subcontratados. A remuneração do contratante é expressa na forma de uma porcentagem do custo do projeto. Esse tipo de contrato também é chamado de contrato de material por tempo ou custo acrescido.
Esses contratos são os mais transparentes, pois você verá claramente quanto lucro o contratante está obtendo, mas esses contratos podem ser muito grandes e complicados, pois podem listar centenas de itens de linha diferentes. Nada será deixado de fora - nem mesmo periféricos, como banheiros portáteis, caçambas de lixo, permissões e coleta de entulho.
As propostas de orçamento são características de projetos de grande escala, como acréscimos ou construção de casas. Na verdade, devido à complexidade desses projetos, seria quase impossível emitir uma proposta de preço fixo para tal obra.
Ao avaliar estimativas de diferentes contratantes (o conselho padrão é solicitar três licitações), esses tipos de contratos podem ser mais fáceis de comparar, uma vez que os itens devem ser iguais, um por um.
Como proprietário, você pode preferir um faturamento que identifique claramente o tempo de trabalho e os materiais, uma vez que não há nada protegido por uma taxa de contingência. Você pagará apenas pelo trabalho realizado e pelos materiais usados - além de uma determinada porcentagem de margem para o empreiteiro.
Se você gosta de ter um controle mais próximo de um projeto, esse tipo de contrato é o melhor para você.
Um empreiteiro tem menos incentivo para comprar materiais e subcontratados de preço mais baixo. Um empreiteiro pode escolher um subempreiteiro de preço mais alto em vez de um de preço mais baixo simplesmente porque gosta de trabalhar com um em vez de outro.
Este tipo de contrato apresenta alguns riscos, pois é fácil os custos aumentarem devido a circunstâncias imprevistas. O proprietário precisa estar disposto a oferecer envolvimento prático para controlar os custos.
Como a taxa do empreiteiro é descontada do custo do projeto, ele ganhará mais dinheiro se os custos forem mais altos.
