Princípios básicos da lei de construção de cercas para proprietários

As cercas são essenciais para proteger a privacidade em seu quintal, mantendo os animais de estimação em segurança e estabelecendo limites de propriedade. Poucas pessoas hoje questionam que uma boa cerca é essencial para uma casa recém-construída ou reformada. Já se foram os dias de quintais vastos e interconectados. A densidade urbana e a responsabilidade legal cuidaram disso. Mesmo que você queira construir qualquer tipo de cerca em qualquer lugar e em qualquer altura, há boas chances de que na sua área você não possa fazer isso. Leis são promulgadas para proteger a textura visual da sua área e para manter o clima de vizinhança dos vizinhos. Embora as leis, regulamentos e zoneamento relacionados a cercas sejam diferentes de uma área para outra, existem alguns temas comuns: notificação, despesas, colocação e altura e tipo da cerca.

Notificando os vizinhos antes de construir uma cerca

Se você deseja construir uma cerca na linha da propriedade, é obrigado por lei ou qualquer outro regulamento a notificar seu vizinho?

Talvez. Tradicionalmente, o aviso não é exigido, mas a tendência é que as comunidades exijam notificação aos vizinhos. Um exemplo disso é a Lei da Cerca da Boa Vizinhança da Califórnia. Requer aviso prévio por escrito de 30 dias, juntamente com detalhes sobre a construção proposta, custo de manutenção, cronograma e projeto. Faça o que fizer, é sempre de boa etiqueta falar primeiro com o seu vizinho.

Seu vizinho pode construir uma cerca na linha da propriedade?

Você acorda em um sábado de manhã com o rugido de trados de terra movidos a gás abrindo buracos precisamente na linha de sua propriedade para uma nova cerca. Seu vizinho pode fazer isso?

Do ponto de vista das relações informais de vizinhança, a resposta é sempre não. Se esse vizinho puder discutir isso com você com antecedência, é sempre melhor que ele faça isso. Do ponto de vista puramente legal, o vizinho, na maioria das circunstâncias, pode construir essa cerca e até mesmo pedir que você pague 50% do custo da cerca. Seu repentino projeto de cerca pode depender mais da questão do aviso do que de qualquer outra coisa. Se você mora em uma jurisdição onde o vizinho deve atendê-lo antes de embarcar no projeto da cerca, então esse vizinho é de fato incapaz de construir e ainda permanece dentro das leis de sua área.

Se o vizinho está construindo a cerca com a intenção expressa de malícia, aborrecimento ou assédio, isso pode ser o que geralmente é denominado uma cerca de despeito. Seus estatutos locais podem permitir que um tribunal interrompa a construção de uma cerca.

Compartilhando despesas de construção de cercas com vizinhos

Se você pretende construir uma cerca em uma linha de propriedade e deseja pagar pela cerca, não é necessário pedir uma indenização ao seu vizinho. Ao mesmo tempo, arcar com os custos de construção de uma cerca não lhe dá direito a privilégios especiais sobre os desejos do vizinho.

Se o seu vizinho iniciar o projeto de construção da cerca, você será obrigado a pagar metade dos custos? Muito provavelmente sim. As leis de cerca local presumem que as cercas de fronteira beneficiam ambos os proprietários e, portanto, ambos os proprietários devem pagar pela cerca. O mesmo se aplica à manutenção e reparos de cercas.

Por exemplo, a lei do Estado de Washington (Wash. Rev. Code Ann. § 16,60.020) afirma que "[o vizinho] deverá pagar ao proprietário dessa cerca já erguida metade do valor... como serve para uma cerca divisória entre eles." Em outras palavras, ambos os proprietários devem dividir igualmente o custo de uma cerca divisória

Em muitas áreas, a lei de cercas em nível estadual remonta a séculos e trata principalmente de animais que pastam. Além do decreto geral de que os custos da cerca devem ser compartilhados, os detalhes são deixados em aberto.

A menos que as leis estaduais, como as da Califórnia ou as regulamentações locais, confirmem esses detalhes, o assunto ficará nas mãos dos dois proprietários. Se isso falhar, o único recurso é o tribunal.

Fazer um levantamento do terreno antes de construir uma cerca

Uma vez que as cercas de partição marcam as divisões entre as propriedades, parece lógico supor que um levantamento seja necessário antes de construir uma cerca.

Na verdade, não é esse o caso. Na maioria dos lugares, você não é obrigado a pesquisar a linha da propriedade em questão antes de construir a cerca, embora você ainda queira fazer isso. É caro solicitar uma pesquisa de linha de propriedade verdadeira, mas esta é a única maneira de saber com certeza onde as linhas de propriedade caem.

Forçando um vizinho a remover uma cerca feia

Dois tipos de cercas tendem a não ser permitidos na maioria das cidades: arame farpado e cercas eletrificadas. Além disso, seu vizinho pode construir aquela parede de arame, vinil ou bloco de concreto.

Se você mora em um bairro controlado por uma associação de proprietários (HOA), todas as apostas estão canceladas. O HOA pode não apenas excluir cercas, mas exigir certos tipos, como madeira de cedro natural com uma certa mancha.

Plantar arbustos para escapar das restrições da cerca

Você pode ter uma necessidade real de uma cerca que seja mais alta do que o normal: ruído do tráfego, uma área industrial adjacente ou estruturas de vários níveis. Você pode plantar arbustos no lugar de uma cerca e fazê-los crescer muito alto?

Provavelmente não. Atentos a tais evasivas, os legisladores locais costumam incluir a vegetação como uma forma de cerca. No entanto, como é difícil manter a folhagem precisamente a 6 metros ou menos, as leis para cercas naturais podem prever um topo mais alto.

Regras de altura de cerca

Muitas vezes, 6 metros é a altura máxima em qualquer lugar na propriedade, exceto para:

• Dentro de 15 metros de uma linha de rua ou meio-fio de rua
• No jardim da frente
• Quando as distâncias de visão do tráfego são prejudicadas

No caso das exceções observadas acima, a cerca não pode ser superior a 3,5 a 4 metros.

Construindo uma cerca em uma servidão

Na maioria dos casos, você pode construir uma cerca em uma servidão que atravessa sua propriedade. No entanto, a propriedade dominante (por exemplo, a concessionária) pode precisar derrubar a parte da cerca que passa por cima da servidão para uma determinada atividade, como consertar a tubulação de esgoto. Eles têm permissão para fazer isso.

Instalando uma cerca dentro de uma linha de propriedade

Na maioria dos casos, uma cerca em sua propriedade que está perto da linha de limite ainda está sujeita às leis de cerca. A maioria dos tribunais reconheceria que você está desrespeitando a lei se construir uma cerca de 20 metros de altura a apenas alguns centímetros (ou mesmo alguns pés) da linha de fronteira.

Considere também que, se você abandonar a cerca da linha de fronteira, seu vizinho pode eventualmente ganhar legalmente aquela estreita faixa de terra por posse adversa após um período de tempo substancial.

Relatando uma cerca não compatível com o código

Vizinhos e transeuntes freqüentemente prestam atenção nas cercas. Os departamentos de planejamento e licenciamento locais recebem diariamente reclamações anônimas sobre cercas. Normalmente, as cidades não notam ou fazem nada a respeito de uma cerca até que uma reclamação seja recebida.

Se você estiver em violação, a cidade normalmente emitirá um aviso por escrito de não conformidade, juntamente com a exigência de que a cerca seja baixada ou recuada. Você terá um certo tempo para fazer isso (geralmente cerca de 30 dias).

Aviso Legal

Cada estado, cidade e município são diferentes, o que significa que as leis são diferentes. Acima estão os princípios básicos que você pode esperar na maioria das áreas. Para determinar se essas leis se aplicam a você, comece na cidade ou condado com o departamento de planejamento e licenciamento.