12 coisas importantes para entender sobre licenças de construção

Muitas melhorias e reparos nas casas são feitos pelos proprietários e até mesmo por alguns empreiteiros, sem o benefício das licenças de construção exigidas por lei e das inspeções obrigatórias que as acompanham. As razões para contornar essas regulamentações são muitas, muitas vezes porque o proprietário de uma casa ou empreiteiro está tentando se esquivar das despesas com a licença ou porque temem que os impostos aumentem se as melhorias forem oficialmente catalogadas. Na realidade, a maioria (não todos) dos temores em relação ao processo de autorização é infundada, e o potencial para problemas sérios é muito grande se você não solicitar as autorizações adequadas e deixar de ter seu trabalho inspecionado. Aqui estão doze realidades sobre o processo de licença de construção que muitas pessoas não percebem.

Você pode não precisar de uma licença

Muito nervosismo ocorre porque os proprietários acham que qualquer reparo ou melhoria que fizerem na casa será examinado com um pente fino por um inspetor que tem a intenção de detectar cada pequena falha. Na realidade, existem muitos reparos e melhorias que podem ser feitos sem uma licença. As regras para isso variam amplamente de comunidade para comunidade, e o mesmo projeto que exige uma licença de construção e inspeções programadas em um local pode não exigir em outra jurisdição. Mas, de modo geral, você tem permissão para substituir a maioria dos elementos existentes em sua casa sem uma licença, enquanto qualquer coisa que mude a estrutura da sua casa ou represente uma melhoria imobiliária exigirá uma licença. Você pode substituir um interruptor de parede quebrado ou uma torneira gasta, por exemplo, mas adicionar um deck ou adição de sala exige uma licença. Sua comunidade pode ter recursos online que explicam quais tipos de trabalho exigem autorizações e inspeções, ou você pode ligar para o escritório de autorizações e pedir para falar com um inspetor.

Você pode falar com o escritório de licenças anonimamente

Algumas pessoas temem que, no momento em que você ligar para o escritório local de inspeção de edifícios e autorizações, seja imediatamente sinalizado para ser examinado. Isso simplesmente não é verdade. O escritório de licenças existe para garantir que as melhorias nas casas sejam feitas com segurança e não representem risco para os residentes, e os inspetores geralmente ficam felizes em responder a perguntas. Se não houver um inspetor disponível no momento, um ligará para você e responderá a quaisquer perguntas que você tenha, como "Preciso de uma barreira de vapor atrás das paredes de azulejo do meu chuveiro?" ou "Quão alto pode ser minha garagem?"

Os custos da licença variam

Você pode se surpreender ao saber que não há uma taxa definida para uma licença de construção, mas que os custos da licença variam de acordo com o custo estimado e a complexidade do projeto. A construção de uma cerca pode exigir uma licença de 41€, por exemplo, enquanto a construção de uma grande casa nova pode exigir uma licença de construção de 1490€. A nível nacional, a licença de construção média custava 780€ em 2018, com uma variação típica de 300€ a cerca de 1270€. Mas estes custos médios representam muitas licenças para a construção de novas casas inteiras, e há muitos projectos para os quais as licenças de construção custam 75€ ou menos. É muito comum que os custos da licença sejam baseados em uma porcentagem do custo previsto do projeto. Se você estiver trabalhando com um empreiteiro, os custos da licença geralmente estão incluídos na proposta que você recebeu.

Autorizações de proprietário / construtor podem ser problemáticas

Alguns proprietários temem que os escritórios de inspeção da cidade não permitam que façam seu próprio trabalho, apenas emitindo autorizações para empreiteiros profissionais. Este é outro mito, visto que os escritórios de inspeção rotineiramente emitem autorizações para que os proprietários façam todos os tipos de trabalho eles mesmos - até e incluindo servir como um GC (empreiteiro geral) ao construir uma casa inteira. Para este tipo de projeto, sua comunidade pode emitir uma "licença de proprietário / construtor" especial que permite que você ocupe a casa por um período específico (normalmente cerca de um ano) enquanto terceiriza as tarefas individuais para o trabalho. Como proprietário / construtor, você atua como seu próprio empreiteiro geral em vez de contratar um. Isso permite que você economize na penosa taxa de 15 a 25 por cento cobrada pelos GCs, mas também carrega o fardo de responsabilidades potenciais, muitas das quais podem ser sérias.Contratar um licenciado, contratado segurado e vinculado o protege melhor dessas responsabilidades.

As servidões podem matar sua licença e seu projeto

Onde quer que uma linha de energia, cano de esgoto, calçada ou outra via de serviço comum e contínua passe por sua propriedade, você provavelmente tem uma servidão - uma restrição legal que o impede de fazer alterações que afetam ou restringem essas linhas de serviços públicos ou outros recursos. Há casos, por exemplo, em que uma parte de sua propriedade pode ser reservada para uma possível estrada futura. Você não poderá construir em nenhuma parte de sua propriedade onde haja servidão registrada.

Para saber mais sobre as servidões em vigor, verifique a planilha de sua propriedade, disponível online no site do assessor de seu condado ou em seus escritórios. Geralmente, você nunca tem permissão para construir em servidões, a menos que sejam acréscimos menores, como cercas.

Recuos de propriedade são críticos

Os retrocessos são amortecedores obrigatórios entre as fronteiras das propriedades e as estruturas permanentes que ajudam a manter um sentimento de abertura nas comunidades, bem como proporcionam margens de segurança em caso de incêndios. Por exemplo, se você estiver estendendo a lateral de sua casa, precisará estar ciente das distâncias de recuo exigidas pelo código de construção local. Provavelmente haverá regras de contratempo para estender uma propriedade à frente e atrás de uma casa, também. Normalmente, isso envolve a manutenção de uma distância mínima entre a borda das estruturas e os limites da propriedade pesquisada. Adições estruturais de casas, garagens, galpões e decks podem estar sujeitos a essas regras de contratempo. Novamente, o escritório local de inspeções de construção pode informá-lo sobre os regulamentos de retrocesso em vigor.

Variações são possíveis

Embora as servidões raramente sejam dispensadas, as violações ao revés e alguns outros requisitos de zoneamento às vezes são permitidas por meio do processo legal de solicitação e recebimento de uma variação. Uma variação é uma exceção oficialmente aprovada às ordenanças de zoneamento. Mais comumente, variações são solicitadas quando um proprietário deseja construir uma casa maior em seu lote do que o permitido pelas leis de zoneamento. Ao solicitar uma variação, o proprietário pode ter permissão para construir essa casa maior ou completar um acréscimo de quarto que viole os regulamentos contrários. O escritório de autorização pode consultar os vizinhos quando uma variação é solicitada, e sua aprovação pode ser a chave para obter a variação.

Planos de construção de ações podem não ser aprovados

Você pode pensar que qualquer planta ou planta de casa publicada ou criada por um arquiteto, ou qualquer planta de construção publicada para um galpão ou garagem, é automaticamente suficiente para obter uma licença. Planos de construção de ações são abundantes na Internet. Os proprietários, em vez de gastar 1120€ em planos personalizados feitos por arquitetos, podem comprar planos prontos por um valor tão baixo quanto 370€ a 450€ para uma casa de dois quartos, dois banheiros com garagem.

Mas o escritório local de licenças de construção pode não aprovar esses planos. Mesmo que os planos da Internet possam ter sido desenhados por um arquiteto, seu escritório pode exigir que os planos sejam criados por um arquiteto licenciado em seu estado.

Os Ccrs podem adicionar restrições

Outros empecilhos potenciais ao buscar uma licença são as condições, convênios e restrições (CCRs) que são freqüentemente encontrados em comunidades planejadas, subdivisões ou desenvolvimentos de unidades planejadas (PUDs). Os CCRs atuam como um tipo de "ordenação de zoneamento sombra" - ordenanças dentro das ordenanças. Essas restrições se somam às suas portarias municipais e você precisará cumpri-las para não violar seu acordo contratual com a associação de moradores.

As inspeções são obrigatórias

A inspeção é parte integrante do processo geral de autorização e, sob nenhuma circunstância, você ou o seu contratado deve ignorar esta etapa. Com alguns projetos, haverá até duas inspeções - uma na fase de "bruto" e uma inspeção final. Isso não é algo a temer, já que o inspetor está lá apenas para garantir que o trabalho foi feito com segurança. Freqüentemente, é uma visita muito breve e superficial. Quando um inspetor já está familiarizado com o trabalho de um empreiteiro, a inspeção às vezes é pouco mais do que um olhar rápido. Os inspetores podem ser um pouco mais cuidadosos com a inspeção se o trabalho tiver sido feito por um proprietário, mas ainda é um processo muito rotineiro.

Falhar em uma inspeção não é uma catástrofe

A principal razão de alguns proprietários não solicitarem licenças de construção é que eles temem a ideia de falhar em uma inspeção. Mas isso não é grande coisa. Você terá todas as oportunidades para corrigir qualquer problema que tenha sido sinalizado. O inspetor retornará para uma segunda inspeção (ou mesmo uma terceira ou quarta, se necessário) e assinará (ou "encerrará") a licença assim que o trabalho for feito de forma satisfatória.

Ignorar o processo de autorização é sério

Pode ser muito tentador ignorar o processo de autorização e ocultar o trabalho que você está fazendo, especialmente se for dentro de casa, onde você pode trabalhar sem que ninguém veja. E embora você possa sobreviver com isso, é igualmente provável que esses atalhos custem muito no final. Se descobrir que você trabalhou sem a permissão exigida, você pode ser forçado a solicitar uma licença após o fato, a um custo muito maior. E você pode até ter que arrancar paredes ou tetos para que a obra seja inspecionada. Se você cometeu algum erro, será forçado a demolir todo o trabalho e começar de novo.

A cobertura de seguro do seu imóvel também pode ser afetada. Por exemplo, se você tiver uma enchente ou incêndio devido a um encanamento ou eletricidade inadequada, sua apólice de seguro pode negar a cobertura se o trabalho foi feito sem licença.