Perguntas frequentes sobre o crédito tributário sobre apartamentos e moradias

O programa federal de crédito tributário para habitação de baixa renda tem sido bem-sucedido desde 1987, fornecendo aos inquilinos de baixa renda apartamentos decentes com um aluguel acessível. Se estiver procurando um apartamento em uma propriedade com crédito fiscal, há certas coisas que você deve saber antes de aplicar. Estas são as respostas às perguntas mais frequentes sobre o programa federal de crédito tributário para habitação de baixa renda.

P: qual é o programa de crédito fiscal?

R: O programa de crédito tributário, também conhecido como "programa federal de crédito tributário para habitação de baixa renda" ou simplesmente LIHTC, é um programa de habitação popular e acessível que existe desde 1987. Ao contrário da maioria dos programas de habitação administrados pelo Departamento dos EUA de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), o programa de crédito tributário é administrado pelo IRS em coordenação com as agências estaduais de financiamento habitacional em todo o país. Os proprietários que participam do programa podem reivindicar créditos fiscais por 10 anos para suas propriedades de crédito fiscal em troca do aluguel de pelo menos alguns de seus apartamentos para inquilinos de baixa renda com um aluguel restrito.

P: posso reivindicar um crédito fiscal?

R: Não. O programa de crédito fiscal tem esse nome porque os proprietários das propriedades participantes recebem valiosos créditos fiscais em troca de manter seus edifícios acessíveis. Como inquilino de uma propriedade com crédito fiscal, o benefício que você recebe vem na forma de aluguel restrito, supondo que você tenha direito a rendimentos.

P: como parte da renda familiar, as anuidades são contadas?

R: Se você tem aposentadoria ou outra anuidade, há uma boa chance de que isso precise ser contabilizado de alguma forma como parte da renda familiar. Como o senhorio deve determinar como tratar uma anuidade que você tem (ou que você pode configurar depois de assinar o aluguel de um apartamento de baixa renda em uma propriedade com crédito fiscal) depende se você tem o direito de retirar o saldo da anuidade e se você já está recebendo pagamentos.

Se você já começou a receber os pagamentos, o locador precisará perguntar ao seu corretor se você tem o direito de retirar o saldo da anuidade. Se você tem esse direito, o locador deve tratar sua anuidade como um ativo.

Além disso, depois de começar a receber pagamentos de anuidades, normalmente não é possível convertê-los em uma quantia total de dinheiro. Se essa for sua situação, seus pagamentos regulares serão tratados como renda pelo proprietário.

Espere que o seu senhorio precise verificar se você tem o direito de retirar o saldo (mesmo que penalidades sejam avaliadas), em que base se espera que a anuidade cresça no próximo ano, qualquer resgate ou taxa de penalidade de retirada antecipada e a taxa de imposto e a penalidade de imposto que seriam aplicadas se você retirasse todo o saldo de sua anuidade.

P: os trusts são contabilizados como parte da renda familiar?

R: Trusts são frequentemente contabilizados de alguma forma como parte da renda familiar. Como o proprietário deve determinar como tratar um truste que você possui (ou que pode constituir depois de assinar um contrato de aluguel de um apartamento de baixa renda em uma propriedade com crédito de imposto) depende se você tem acesso ao principal na conta ou a receita da conta.

P: os ativos são contabilizados como receita?

R: Não. Os próprios ativos não são contabilizados como receita. No entanto, qualquer renda que um ativo produza normalmente é contada ao determinar a elegibilidade de renda de uma família.

P: os proprietários verificam a renda?

R: Sim. Se você está pensando em se candidatar a um apartamento de baixa renda em uma propriedade com crédito fiscal, espere que o proprietário ou administrador da propriedade precise verificar a renda e os bens. O programa de crédito tributário exige uma confirmação explícita, dado o quanto está em jogo.

P: como exatamente meu aluguel é calculado?

R: O aluguel é calculado com base no número de quartos do apartamento, e não no número real de pessoas que moram nele. O seu senhorio deve calcular o seu aluguel assumindo que 1,5 ocupantes moram em cada quarto (ou um ocupante, no caso de um estúdio).

Assim, o aluguel de um apartamento de dois quartos, por exemplo, seria baseado em três ocupantes (1,5 x 2 quartos) no apartamento.

O aluguel do crédito fiscal também inclui um subsídio de serviços públicos.

O aluguel máximo que você pode ser obrigado a pagar por uma unidade de baixa renda em uma propriedade com crédito tributário é de 30 por cento de uma porcentagem (geralmente 50 ou 60 por cento) da renda bruta média da área (AMGI).

P: o número de pessoas em minha casa afeta a elegibilidade?

R: Sim. O número de pessoas em sua casa afeta se você pode se qualificar para uma unidade de baixa renda em uma propriedade com crédito fiscal. Sua família deve ganhar menos do que uma certa porcentagem da AMGI, que é baseada no tamanho da família. Por outro lado, o aluguel do crédito fiscal não é baseado no número real de pessoas no seu apartamento.

P: vou precisar assinar um contrato especial?

R: Não. O programa de crédito fiscal não exige que os proprietários façam com que os inquilinos assinem um contrato especial. Mas você pode encontrar um adendo de arrendamento com uma ou duas cláusulas específicas para o programa de crédito fiscal. Por exemplo, você provavelmente pode esperar uma cláusula exigindo que você coopere com o seu senhorio na recertificação e verificação de sua renda a cada ano, e pode haver linguagem dizendo que se o seu senhorio descobrir que você conscientemente forneceu informações de renda falsas ou incompletas ao determinar a elegibilidade, este pode ser motivo para rescindir seu contrato de locação.

P: posso alugar mês a mês?

R: Quando você assina pela primeira vez o contrato de aluguel de um apartamento em uma propriedade com crédito fiscal, ele deve ser por um período de pelo menos seis meses (embora haja algumas exceções). Depois disso, você e seu senhorio podem concordar em renovar o aluguel mensalmente.

P: haverá inquilinos com taxas de mercado no edifício?

R: Pode haver. Muitas propriedades de crédito fiscal incluem alguns apartamentos de baixa renda e alguns apartamentos com taxas de mercado.

P: Vou me destacar como de baixa renda se houver inquilinos com taxas de mercado?

R: Você não deveria. Os proprietários são obrigados a não segregar apartamentos de baixa renda e taxas de mercado, e ninguém em sua propriedade de crédito fiscal deve saber quanto você paga de aluguel, a menos que você informe.

P: minha renda é determinada com base no que fiz no ano passado?

R: Não. É determinado olhando para o futuro e "anualizando" sua receita para o próximo ano. Por exemplo, se você ganha 2240€ por mês com um emprego, essa renda será contada como 26900€ (12 meses x 2240€), mesmo se você receber um aumento ou até mesmo perder o emprego um mês depois de mudar para sua apartamento.

P: como os proprietários contam a renda do emprego irregular?

R: A renda do trabalho deve ser incluída como parte da renda familiar, seja a renda estável ou irregular.

Normalmente, os proprietários que participam do programa de crédito tributário devem usar as circunstâncias atuais do inquilino para "anualizar" a renda, o que significa incluir uma quantia que o inquilino espera ganhar nos próximos 12 meses, mesmo que esse número seja muito maior ou inferior.

P: Um acordo de divórcio ou bens conjuntos me desqualificará?

R: Não. Um potencial inquilino não é desqualificado simplesmente por ter um acordo de divórcio ou bens conjuntos.

Embora seja possível que sua situação de renda após o divórcio o torne inelegível, ter um acordo de divórcio ou bens conjuntos não são razões válidas para recusar o processamento do pedido de crédito de imposto de renda ou automaticamente considerar o requerente não elegível para renda.

P: o aluguel é baseado na minha renda?

R: Não. Ao contrário de outros programas habitacionais, o aluguel do crédito fiscal se baseia na renda média do seu condado ou de outras áreas locais. Essa média é conhecida como AMGI, que o HUD atualiza a cada ano. Sua renda real é importante quando se trata de determinar se você se qualifica para um apartamento de baixa renda em uma propriedade com crédito fiscal. Mas o aluguel real que você paga não é baseado em sua renda.

P: Eu sou inelegível para outros se eu ganhar muito dinheiro para uma propriedade com crédito fiscal?

R: Não necessariamente. Embora cada propriedade com crédito de imposto deva seguir as mesmas regras para determinar a elegibilidade de renda, você pode ganhar muito por uma propriedade de crédito de imposto, mas ainda assim ser considerado elegível para outras. Isso pode acontecer se, por exemplo, você ganhar 55% do limite de renda. Uma propriedade que deva ser alugada para inquilinos que ganham não mais do que 50% dos limites de renda o rejeitaria, mas propriedades usando o valor de 60% o considerariam elegível. Além disso, os limites de renda variam de acordo com o condado, portanto, se você ganhar uma renda um pouco demais para uma propriedade, poderá ter sucesso em outra propriedade que use limites diferentes.

P: Posso ser despejado se minha renda aumentar depois que eu me mudar?

R: Você não deve se preocupar em ser despejado por ultrapassar sua receita. Se sua renda aumentar para até 140% da AMGI, não há problema. Se sua receita subir acima desse nível, pode ser necessário que o locador tome medidas para garantir que o prédio continue qualificado para todos os seus créditos fiscais.

Na pior das hipóteses, o seu senhorio pode (com a devida notificação) mudar o seu apartamento para o preço de mercado e você perderia o benefício do seu aluguel restrito. No entanto, se sua renda for tão alta, você não é uma renda baixa e deve ser capaz de pagar o aluguel pelo valor de mercado. Os proprietários de propriedades com crédito fiscal só podem despejar inquilinos por "justa causa", conforme definido pelas leis estaduais ou locais. Isso também significa que o seu senhorio não pode decidir não renovar o seu aluguel sem um bom motivo.

P: cada vez que minha renda muda, eu preciso ser recertificado?

R: Felizmente, não. O programa de crédito tributário não tem "recertificações provisórias", o que significa que se você mudar de emprego, conseguir um aumento ou comprar ou vender um ativo, não precisa calcular e verificar sua renda novamente. Você deve esperar uma reunião com a gerência para recertificar sua receita apenas uma vez por ano, geralmente por volta do aniversário de assinatura do contrato.

P: como estudante, posso morar em uma propriedade com crédito fiscal?

R: A regra geral é que se todos em sua casa forem estudantes em tempo integral, você não poderá alugar um imóvel com crédito fiscal. Portanto, se você é um estudante em tempo integral com um colega de quarto que frequenta a escola em tempo parcial, você está bem. Se todos em sua casa frequentam a escola em tempo integral, pergunte à gerência se você se enquadra em uma exceção.

P: as propriedades de crédito tributário devem cumprir as leis de discriminação?

R: Sim. Propriedades de crédito tributário estão sujeitas às mesmas leis de habitação justa que propriedades convencionais. Além disso, graças a um acordo entre o HUD, o Departamento do Tesouro e o Departamento de Justiça (DOJ), o IRS pode facilmente saber sobre a violação de um imóvel justo por um proprietário e usá-la como base para o descumprimento do crédito fiscal. Isso significa que os proprietários de propriedades com crédito fiscal têm ainda mais motivos para não discriminar você.

P: como os inquilinos e clientes potenciais podem obter mais informações sobre os requisitos do programa?

R: Inquilinos e possíveis clientes costumam ter dúvidas sobre a receita e as regras para propriedades com crédito fiscal. Além das respostas às perguntas mais frequentes respondidas aqui, você pode obter perguntas específicas do estado respondidas pela agência estadual de financiamento habitacional que administra o programa de crédito tributário onde você mora.