Como obter o maior lucro lançando sua casa?

Após o circo da reviravolta na década de 2000, os investidores imobiliários hoje enfrentam um ambiente diferente para comprar e vender rapidamente casas com lucro. Felizmente, o processo de aprovação de empréstimos hipotecários tornou-se mais responsável, e compradores não qualificados têm menos probabilidade de serem aproveitados por vendedores e credores inescrupulosos. Além disso, os preços da habitação se acomodaram em aumentos mais previsíveis e sustentáveis.

Tudo isso significa que os investidores que buscam inverter um imóvel hoje provavelmente precisarão investir em algum tipo de reforma ou melhoria da casa para torná-la competitiva no mercado. Com isso em mente, aqui estão 10 dicas que têm maior probabilidade de maximizar seus lucros ao comprar e vender uma casa.

Trabalhe com empreiteiros familiares

É uma regra no ramo da construção que os empreiteiros ofereçam ofertas para um grande volume de trabalho. Se você mudar de casa regularmente, os carpinteiros, eletricistas, encanadores e outros empreiteiros podem se familiarizar com suas necessidades e orçamentos e trabalhar com você quando seu orçamento estiver apertado. Além disso, trabalhar regularmente com os mesmos empreiteiros pode ajudar a garantir que a qualidade do trabalho seja boa. Essa estratégia funciona melhor se você for um flipper estabelecido com um histórico, mas mesmo os recém-chegados ao house flipping podem estabelecer novos relacionamentos com bons contratantes, se eles se apresentarem como empresários honestos.

Mova-se rapidamente

Tempo é dinheiro no negócio de revirar a casa. Virar uma casa lucrativa exige que a propriedade seja entregue rapidamente - de preferência em questão de algumas semanas ou no máximo alguns meses após a compra. A maioria dos investidores não está em posição de amarrar dinheiro em mais de uma propriedade por vez, e você não pode financiar a próxima compra e conserto até que venda a propriedade atual.

Foco em cozinhas e banheiros

Cozinhas e banheiros são as duas áreas onde a maioria dos compradores em potencial concentra sua atenção. Praticamente todos os compradores vão imediatamente para a cozinha quando o cofre é aberto e o corretor de imóveis começa a exibi-lo. Próxima parada: os banheiros. Se você escolher apenas dois ambientes para reformar em uma casa, opte pela cozinha e pelo banheiro principal.

Melhore a iluminação da cozinha

A iluminação fraca na cozinha faz pouco para mostrar suas atualizações de remodelação e pode tornar o espaço deprimente. Pode até fazer com que os compradores em potencial pensem que você está tentando esconder algo. Você pode mudar tudo isso com iluminação eficaz e não precisa custar muito:

• Aumente a potência das lâmpadas existentes (enquanto permanece dentro das especificações do fabricante) com lâmpadas LED. Certifique-se de escolher uma temperatura de luz (medida em Kelvin ou "K") que forneça uma luz agradável; não muito macio e branco não muito brilhante.
• Substitua as luzes de teto opacas do centro da sala por luzes embutidas.
• Instale a iluminação suspensa, uma escolha sempre popular na cozinha porque aproxima a fonte de luz da superfície de trabalho e adiciona um toque decorativo.

Refazer ou reformar armários de cozinha

Os gabinetes podem ocupar 50 por cento ou mais do espaço da parede da sua cozinha, então faça com que tenham uma boa aparência. Nas casas abertas, os corretores imobiliários costumam ficar na cozinha. Os compradores começam na cozinha, circulam pela casa e acabam na cozinha novamente para continuar a conversa com o agente. Lembre-se de que a cozinha é o cômodo mais importante para reformar e os armários são o elemento mais importante desse cômodo.

Mas em vez de gastar 37.300€ em novos armários (sim, você pode facilmente gastar tanto assim), reduza os custos:

• Refacing armários existentes
• Encontrar um equilíbrio entre atraente e barato no fundo do poço usando gabinetes auto-instalados e prontos para montar (RTA) ou gabinetes IKEA
• Pintar os armários, conforme aplicável; em certos estilos de cozinha, armários pintados são totalmente apropriados e sempre ficarão melhores do que armários escuros e sujos

Expor (ou instalar) pisos rígidos

Os pisos duros, especialmente de madeira maciça, são uma tendência que nunca vai desaparecer e agora é mais popular do que nunca. Isso torna difícil entender por que tantos grandes pisos de madeira foram cobertos com carpete nas décadas de 1980 e 1990, mas, se nada mais, essa tendência protegeu esses pisos por muitos anos. Se você virar uma ponta do carpete em sua propriedade e descobrir um piso de madeira maciça, você está com sorte. Remova o carpete e lixe e dê novo acabamento ao piso. A despesa é modesta, mas o retorno será grande.

Se você não tiver madeira embaixo, instale piso de madeira projetada, piso laminado, cerâmica ou porcelanato ou piso de vinil luxuoso (LVF). Hoje em dia, qualquer material de piso duro será visto como uma grande melhoria em relação ao carpete.

Da mesma forma, os banheiros devem sempre ter pisos duros resistentes à água, como LVF, ladrilhos de cerâmica ou piso de folha de vinil. É chocante a frequência com que as casas têm carpetes na cozinha e no banheiro, pois isso sempre é uma alternativa para os compradores em potencial. Em outras salas, um piso laminado de boa qualidade instalado no lugar de carpete antigo é um grande investimento. Se o carpete estiver em boas condições e for de uma cor neutra e agradável, é aceitável para salas e quartos, mas se o carpete for velho ou descolorido, substituí-lo por um piso duro será um bom investimento.

Foco em pintura e hardware

Toques cosméticos fazem uma grande diferença na forma como uma casa é apresentada aos compradores em potencial, portanto, o dinheiro gasto em atualizações decorativas é quase sempre um bom investimento. Uma pintura interna completa, novas ferragens para portas e gabinetes e novas luminárias podem oferecer muito retorno para seus investimentos. Lembre-se de manter os estilos e cores relativamente neutros. Cores ousadas e efeitos dramáticos podem agradar a um pequeno número de compradores, mas provavelmente desanimarão mais.

Adicione espaço no armário

Uma reforma relativamente barata que pode ter um grande impacto é construir mais espaço no armário onde for lógico. Em um grande quarto de hóspedes, criar um armário onde não existe pode permitir que o quarto sirva razoavelmente como um quarto - uma grande vantagem quando se apresenta uma casa à venda. Lembre-se de que os quartos devem ter duas formas de saída de emergência.

Trabalhe na apelação do freio

Os compradores nem entrarão na casa se o exterior os desligar. Toda aquela conversa sobre apelação do freio é 100% precisa. Justo ou não, os psicólogos descobriram que é da natureza humana atribuir qualidades superiores a uma pessoa com um rosto bonito. Funciona da mesma maneira com sua casa: se sua fachada (ou face) for impressionante, os compradores em potencial serão muito mais tolerantes com as deficiências dentro da casa até certo ponto. A nova pintura externa não pode compensar o piso flácido e as janelas quebradas, mas suavizará as bordas de uma pintura interna ruim ou de aparelhos desatualizados.

Mais importante ainda, um apelo impressionante (ou pelo menos aceitável) do freio fará com que esses compradores saiam da frente.

• Concentre-se na entrada. Uma porta nova - ou mesmo uma recém-pintada - pode fazer uma grande diferença na apresentação da casa.
• Cuide do gramado. Um gramado cheio de ervas daninhas com manchas vazias arruinará a aparência da melhor casa. É uma boa ideia contratar um relvado imediatamente após a compra da casa, visto que as suas melhorias estão apenas a começar. Certifique-se de manter o gramado verde e corte-o antes de qualquer exibição. Mantenha as sebes e outros arbustos bem aparados. O trabalho no gramado é uma área com a qual você pode cuidar sozinho para economizar dinheiro.
• Considere as persianas; eles podem ser extremamente eficazes em melhorar a apelação do meio-fio a um custo mínimo.
• Mude as luminárias externas e hardware. Novas luminárias de varanda, maçanetas e aldrava, e uma nova caixa de correio podem tornar um presente muito melhor da rua.

Faça parte do trabalho sozinho, se possível

Se você tem revirado casas regularmente, pode ter as habilidades necessárias para fazer você mesmo algumas das melhorias, e qualquer dinheiro que economizar por não contratar empreiteiros contribui para a margem de lucro. Mas isso se aplica apenas se você for competente e puder concluir um trabalho bom, seguro e com aparência profissional e fazê-lo em tempo hábil. Não há lucro em levar meses para concluir um projeto que um profissional pode fazer em dias, e um mau trabalho de faça-você-mesmo pode na verdade prejudicar sua capacidade de vender a casa. Juntas de esquadria mal encaixadas em molduras de acabamento ou marcas de lixadeira em um piso de madeira reformado podem repelir os compradores sem que eles percebam o motivo.

Esqueça essas "melhorias"

Antes considerados grandes investimentos, algumas melhorias farão pouco para impressionar os compradores, e é improvável que você receba seu dinheiro de volta por meio de um preço de venda mais alto:

• Bancadas de laje de granito: não apenas o custo da laje de granito aumenta o custo total da reforma de sua casa, mas os designers dizem que é uma moda que já passou, em grande parte substituída por pedras projetadas (quartzo) como a tendência do momento.
• Pisos com acabamento de piano: O piso com acabamento em piano - super brilhante - não atrai uma ampla gama de compradores de casas. Use acabamentos convencionais de baixo brilho.
• Piso de tábuas: O piso de tábuas largas é lindo, mas seu alto custo geralmente não será devolvido na venda.
• Banheiras de hidromassagem: esta é uma tendência que vem e se vai e, para compradores em potencial com crianças pequenas, uma banheira de hidromassagem em um deck ou pátio pode ser um risco. Se a casa tiver uma banheira de hidromassagem em bom estado, limpe-a e leve para manutenção. Talvez seja melhor remover banheiras de hidromassagem velhas.